La stima dei danni al patrimonio immobiliare 2024

La stima dei danni patrimoniali costituisce, all’interno dell’estimo legale, una delle attività più complesse, dove le valutazioni, pur eseguite secondo criteri definiti dalla legge, dipendono dalla capacità, da parte del perito, di individuare il metodo migliore per assolvere il proprio mandato. Il volume, aggiornato e inserito nella presente collana, si concentra sulla stima del danno alle costruzioni, riconducendola all’estimo legale. Vengono esaminati i criteri definiti dalla legge e dai contratti assicurativi al fine di: scegliere il metodo di stima più adatto; quantificare il danno in modo preciso; accertare le cause dell’evento dannoso e il nesso di causalità con il danno stesso.

La presente edizione amplia i casi trattati, includendo tipologie di danno di crescente rilevanza, come quelle derivanti da allagamenti, immissioni odorose, mancato godimento e presenza di vizi e difetti nell’immobile oggetto di compravendita. Inoltre l’opera presenta un consistente aggiornamento giurisprudenziale, integrando la trattazione con la casistica di merito intervenuta negli ultimi anni, al fine di offrire un quadro completo e aggiornato delle pronunce in materia di stima del danno.

Massimo Moncelli

laureato in Scienze Agrarie, è esperto di estimo ed economia immobiliare, membro del Royal Institution of Chartered Surveyors e della Società Italiana di estimo e valutazioni. È iscritto nell’Elenco dei Docenti della Scuola Superiore della Magistratura e nell’albo degli esperti scientifici del MIUR. Autore di numerosi articoli e pubblicazioni tecniche in materia di estimo civile e legale.

Premessa  

Prefazione alla seconda edizione  

1. Aspetti giuridici del danno  

1.1 Concetto di danno  

1.1.1 Il significato di “giuridicamente rilevante”  

1.2 Danni da atti illeciti  

1.2.1 Illecito contrattuale  

1.2.2 Illecito aquiliano  

1.2.3 Danno patrimoniale  

1.2.4 Danno non patrimoniale  

1.3 Il risarcimento del danno aquiliano  

1.3.1 La quantificazione del danno  

1.4 Danno da inadempimento contrattuale  

2. Danni assicurabili  

2.1 Introduzione  

2.2 Il contratto di assicurazione  

2.2.1 Il rischio garantito nel contratto assicurativo  

2.2.2 Durata dell’assicurazione e cessazione del rischio  

2.2.3 Aggravamento e diminuzione del rischio  

2.2.4 I limiti del risarcimento del danno  

2.3 Dolo e colpa  

2.4 Il sinistro  

2.4.1 La denuncia di sinistro  

2.4.2 L’obbligo di salvataggio della cosa assicurata  

2.5 Liquidazione, liquidatore, atto di liquidazione  

3. Aspetti giuridici nella stima del danno  

3.1 Premessa  

3.2 Criteri di stima del danno patrimoniale  

3.2.1 L’integrale riparazione del danno  

3.2.2 Danno emergente e lucro cessante  

3.3 Il danno nella proprietà intellettuale  

3.3.1 Legislazione vigente per la valutazione del danno  

3.3.2 La stima del danno  

4. Aspetti giuridici nella stima del danno garantito da assicurazione  

4.1 Premessa  

4.2 Il danno accidentale  

4.3 Capitale assicurato  

4.4 Compiti del perito assicurativo  

4.4.1 Accertamento delle cause del sinistro  

4.4.2 Verifica degli obblighi dell’assicurato  

4.4.3 Stima del valore delle cose assicurate  

4.4.4 Stima e liquidazione del danno  

4.5 La stima preventiva ai fini assicurativi  

4.5.1 Requisiti della perizia preventiva  

4.5.2 Contenuti e criteri di stima  

4.5.3 Schema per la redazione di una perizia tipo  

4.5.4 La stima preventiva per i danni indiretti  

5. Metodologia di stima  

5.1 Generalità  

5.2 I postulati estimativi  

5.2.1 Postulato del prezzo  

5.2.2 Postulato della previsione  

5.2.3 Postulato dello scopo  

5.2.4 Postulato dell’ordinarietà  

5.2.5 Postulato della comparazione  

5.3 Criteri estimativi  

5.3.1 Valore di mercato  

5.3.2 Valore di costo  

5.3.2.1 Definizioni  

5.3.2.2 Campo di applicazione e metodologia  

5.3.2.3 Valore dell’area edificata  

5.3.4 Costo di costruzione  

5.3.5 Costo di ricostruzione e riproduzione  

5.4 Valore di surrogazione  

5.5 Valore di trasformazione  

5.6 Valore complementare  

5.7 Valore di capitalizzazione  

5.8 Valore assicurabile  

5.9 Valore di mercato futuro  

5.10 Valore di realizzo  

5.11 Valore di locazione  

5.12 Valore mancato  

5.13 Valore in uso  

5.14 Valore speciale  

5.15 Valore di investimento  

6. Il danno da incendio  

6.1 Generalità  

6.2 I compiti del perito  

6.2.1 La ricerca della causa  

6.2.2 Verifiche nel caso di sinistro assicurativo  

6.3 Danni da incendio ai fabbricati  

6.3.1 Concetto di fabbricato nel danno da incendio  

6.3.2 La verifica della preesistenza  

6.3.3 La stima del danno al fabbricato  

6.3.4 La stima al contenuto del fabbricato  

6.4 Danni alle coltivazioni  

6.4.1 Danni alle coltivazioni erbacee  

6.4.2 Danni a coltivazioni arboree  

6.4.3 Danni al bosco  

6.4.4 Altre tipologie di danno nell’incendio del bosco  

7. Danno da acqua condotta, infiltrazioni, allagamento  

7.1 Premessa  

7.2 Danno da acqua condotta  

7.2.1 Impianti da cui si genera il danno da acqua condotta  

7.2.2 Il danno da acqua condotta nell’assicurazione  

7.2.3 Il concetto di rottura accidentale  

7.2.4 Danno da infiltrazioni e immissioni di acqua  

7.2.5 La stima del danno  

7.3 Danno da allagamento  

7.3.1 Ricerca delle cause dell’allagamento  

7.3.2 Valutazione danni materiali e finanziari  

7.3.3 Stima del costo di riparazione e ripristino  

8. Danni da colpo di fulmine e fenomeno elettrico  

8.1 Generalità  

8.2 Il colpo di fulmine  

8.2.1 Danni provocati  

8.2.2 La stima del danno  

8.3 Danno da fenomeno elettrico  

8.3.1 La stima del danno  

9. Danni da abusivismo edilizio  

9.1 Generalità  

9.2 Violazione delle distanze legali nelle costruzioni  

9.2.1 La stima del danno  

9.3 Danni da sopraelevazione  

9.3.1 Tipologie di danno conseguente alla sopraelevazione  

9.3.2 Criteri di stima  

9.4 Danno al decoro architettonico  

9.4.1 Accertamento del danno  

9.4.2 Criteri di stima  

10. Danni da immissioni  

10.1 Generalità  

10.2 Immissioni di acqua nei terreni confinanti  

10.2.1 La stima del danno da immissioni di acqua  

10.3 Danno da immissioni di rumore  

10.3.1 Metodologia di stima  

10.4 Danno da immissioni odorose  

10.4.1 La rilevazione dell’intensità odorosa  

10.4.2 La stima del danno  

11. Danni per vizi e difetti dell’immobile venduto  

11.1 Generalità  

11.2 Vizi apparenti e occulti – Ipotesi di aliud pro alio  

11.3 L’azione estimatoria per la riduzione del prezzo di vendita  

11.4 Stima dei vizi per difetto di costruzione  

12. Danno da mancato godimento  

12.1 Aspetti giuridici per la stima del danno  

12.1.1 Danno da occupazione senza titolo di bene immobile  

12.2 La stima del danno  

12.2.1 Il criterio del valore locativo  

12.2.2 La stima del mancato guadagno  

13. Danno da rovina dell’immobile  

13.1 Premessa  

13.2 Concetto di costruzione  

13.3 Concetto di rovina  

13.4 La stima del danno  

14. Danno da sinistro stradale  

14.1 Generalità  

14.2 Il sinistro stradale  

14.2.1 La stima del danno ai veicoli  

14.2.2 Il danno da fermo tecnico  

14.2.3 Danno da svalutazione commerciale  

14.2.4 Danno con anti economicità della riparazione  

14.3 Il perito assicurativo  

14.3.1 Ruolo dei periti assicurativi  

14.3.2 Il tirocinio  

14.3.3 La prova di idoneità  

15. Danni da grandine e avversità atmosferiche  

15.1 Generalità  

15.1.1 Definizioni  

15.2 La metodologia di stima  

15.2.1 Determinazione della superficie danneggiata  

15.2.2 Campionatura  

15.2.3 La perizia  

15.2.4 Il bollettino di campagna  

15.3 Danno da grandine  

15.3.1 Danno al prodotto uva  

15.3.2 Danno al prodotto frutta  

15.3.3 Danno al prodotto pomodoro  

15.3.4 Danno al prodotto cereali  

15.3.5 Danno al prodotto mais  

15.3.6 Danno al prodotto girasole  

15.4 Danni provocati da altre avversità  

15.4.1 Vento forte  

15.4.2 Vento sciroccale  

15.4.3 Gelo e brina  

15.4.4 Eccesso di pioggia  

15.4.5 Siccità  

15.4.6 Sbalzo termico  

15.4.7 Colpo di sole  

16. Esempi di stime  

16.1 Stima dei danni da incendio ad un capannone  

16.2 Stima dei danni da infiltrazioni di acqua  

16.3 Stima dei danni da abusivismo edilizio  

16.4 Stima dei danni da acqua condotta  

16.5 Danno causato da sinistro stradale  

16.6 Danno da immissioni di calore e residui  

16.7 Danno da infiltrazioni di acqua  

16.8 Stima per abbattimento abusivo di alberi  

Bibliografia